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大连友谊:蚕蛹化蝶待起舞,业绩释放或可期

发布时间:2013-05-07    研究机构:中投证券

大连友谊(000679)已于2012年11月完成MBO,其三大业务中商业、酒店增长稳健,房地产业务2012年末预收房款27.64亿元,且储备项目多,未来可持续。MBO完成后,公司核心管理层与上市公司在利益上结合的将更加紧密,能够激励管理团队降低代理成本,为上市公司创造效益,公司未来的业绩增长存在释放动力。公司三大看点:MBO后的业绩释放、友谊集团可能的资产注入、较高的资产重估值。

投资要点:

MBO已完成,未来业绩有望得到释放。为避免大股东变化可能带来的上市公司经营管理波动,嘉威德投资(管理层持股公司)承接了原第一大股东一方地产的34.4%友谊集团股权(承接后,持股比例51%),并于2012年11月获股东大会通过。管理层此次MBO友谊集团的价格折算大连友谊的股价约为5.13元/股。MBO完成后,管理层与上市公司在利益上结合的更加紧密,未来公司的业绩增长存在释放动力。

商业板块:以百货零售为主,内生增长与外延扩张双轮驱动。公司商业定位中高端,目前已开业项目7个,待开业项目4个,过去6年公司商业营收增长稳健(年复合增速8.5%),利润贡献主体是友谊商城1期,年净利润6000万左右;商业板块的外延扩张主要看2012年9月底开业的友谊商城2期(主要增长点),以及待开业的4个新项目(大连东港、沈阳金廊、辽阳京都购物中心、邯郸项目)盈利增长。

酒店板块;营收增长稳健,利润波动较大。富丽华大酒店是公司酒店业务的收入、利润贡献主体,凭借良好口碑与管理,公司酒店业务营收增长稳健,利润受费用、折旧等因素影响波动较大。目前富丽华酒店3期在建,预计2013年可实现预售。

房地产板块:储备项目多,未来可持续成长。经过多年发展,公司地产业务已形成以大连为重心的辽宁区域、以苏州为中心的长三角区域、以邯郸为切入点的环渤海区域的战略布局。公司目前在售的房地产项目主要有2个,储备项目6个,2012年末共有预收房款27.64亿元,待售面积115.98万平米,在预收房款逐步结算,以及新项目依次开盘的背景下,公司地产业绩的持续稳定增长是大概率事件。

公司看点:①MBO完成后,公司未来的业绩释放值得期待。动力主要源于友谊商城2期开业后的盈利增长,以及地产27.64亿预收房款的结算;②友谊集团可能的资产注入。集团目前持有奥林匹克购物广场、春柳购物中心等4个与上市公司存在同业竞争的资产,未来存在通过资产注入等方式来解决同业竞争的可能;③资产重估值突出,目前股价安全边际高。公司目前自有物业(已开业项目+待开业项目)的RNAV值约为34.32亿元,折算股价9.63元/股,相对当前股价溢价率约60.77%。盈利预测及投资建议:预计公司2013-2015年EPS分别为0.51元、0.69元、0.89元,其中地产业务是未来业绩增长的主要动力,给予商业15倍PE,地产12倍PE,目标价7.23元,目前股价对应2013年PE11.7倍,维持“推荐”评级。

风险提示:消费持续低迷、财务费用快速上升、房地产调控力度加大

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