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*ST友谊2020年半年度董事会经营评述

发布时间:2020-08-28 21:01    来源媒体:同花顺

*ST友谊(000679)(000679)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

2020年上半年,面对更加严峻复杂的外部经济环境,以及新冠疫情的严重冲击,公司坚持统筹推进,持续稳固零售主业,多渠道推动房地产业存量去化,同时持续夯实制度管理基础,提升规范治理水平。报告期内,公司实现营业收入7,311.02万元,同比下降82.47%;实现归属于上市公司股东的净利润2,606.21万元,同比增加131.92%。其中:公司零售业实现营业收入7,115.09万元,同比下降80.45%,实现净利润-768.80万元,同比下降2,256.55%,公司零售业本期受疫情及新收入准则影响收入下降。公司本期业绩扭亏为盈的主要原因为:1、本期公司将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及债权转让给关联方武信投资集团,改善了公司资产质量与财务状况,有息债务规模与财务费用大幅减少。2、本期公司依据与首宏文创商业管理(北京)有限公司签订的《股权转让协议解除协议》将已收到的2,000万元定金确认为补偿金导致营业外收入增加。

(一)房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况

根据国家统计局数据,2020年上半年,全国房地产开发投资62,780亿元,同比增长1.9%,商品房销售面积69,404万平方米,同比下降8.4%。其中,住宅销售面积下降7.6%,办公楼销售面积下降26.5%,商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额66,895亿元,下降5.4%。其中,住宅销售额下降2.8%,办公楼销售额下降28.0%,商业营业用房销售额下降25.5%。2020年上半年,受新型冠状肺炎疫情影响,一季度全国房地产市场基本陷入停滞,二季度随着经济复苏、企业复产复工的有序推进,房地产行业逐步回归正轨。房地产调控方面,仍坚持“房住不炒”定位,在流动性合理充裕的宏观背景下,房地产领域金融监管依然从严;地方政府因城施策更加灵活,多地从供需两端出台房地产扶持政策,调控政策虽然整体呈边际改善态势,但政府仍保持调控定力,坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线,需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。

(二)公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势

公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目,分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市,所售产品为写字楼、公寓、商铺等。2020年6月,公司通过重大资产出售,将公司持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及公司对三家子公司的债权转让给武信投资集团,实现了资金回笼,优化了公司的资产结构,同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用,改善了公司资产质量与财务状况,增强了公司的持续经营能力。

新增土地储备项目

累计土地储备情况

主要项目开发情况

主要项目销售情况

主要项目出租情况

土地一级开发情况

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

公司通过出售三家房地产类子公司,实现了资金回笼,优化了公司的资产结构,同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用,改善了公司资产质量与财务状况,增强了公司的持续经营能力。后期公司房地产业务将在主要聚焦于大连金石谷项目持续开发及销售的基础上,进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

(一)零售行业发展状况与公司行业地位

近年来,随着国内宏观经济稳定增长、居民人均可支配收入不断提高,加上消费结构不断升级,百货零售行业保持较为稳定的发展趋势,但随着电商等渠道的持续分流、成本费用存上涨压力的影响,传统百货零售业增长乏力,行业景气度仍在低位运行。2019年以来,全国消费市场持续放缓,零售行业的复苏力度趋弱,百货行业竞争日益加剧,在消费结构升级、双线融合不断深化、新技术加速转型的同时,新兴百货业态持续分流传统百货店的趋势越来越明显,中国百货发展正在进行新一轮的洗牌。2020年上半年,受新冠疫情影响,实体零售业受到巨大冲击,长时间的闭店及客流的减少导致收入急剧下降,线上零售市场占有率进一步提高,大批实体零售谋求业务向线上拓展,竞争压力凸显。公司零售业主要集中在大连地区,以百货店(友谊商城)为主,本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2020年上半年,为缓解疫情冲击,公司零售业在保民生、稳销售的基础上,持续通过第三方直播平台等新媒体营销手段,利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力,谋求拉动销售,但疫情冲击巨大,公司零售业销售下滑趋势明显,上半年在国内疫情缓解后,公司零售业强化营销策略,丰富商品和服装结构,截至报告期末,零售业销售收入降幅渐次收窄。

(二)门店基本情况

(三)门店变动情况

报告期内公司门店未发生变化。

(四)门店店效信息

(五)报告期内线上销售情况

报告期内,公司无线上销售情况

(六)商品采购与存货情况

1、前五名供应商情况

公司联营模式前五名供应商收入占该销售模式收入总额比例为58.64%,公司经销模式前五名供应商采购金额占该销售模式采购总额比例为42.44%。

2、存货管理政策

(1)存货的计量

①初始成本计量:存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

②发出存货的计价方法:采用先进先出法。

(2)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

期末对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末,按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备;但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。

(3)存货的盘存制度

采用永续盘存制。

(4)低值易耗品的摊销方法

采用“五五摊销法”核算。

3、仓储与物流情况

公司商品主要在公司门店储存,无自营大型物流仓储中心。二、公司面临的风险和应对措施 (一)政策风险:房地产受政府宏观政策影响较大,调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位,地产调控政策未见放松,房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续,并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈,房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。2020年房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行,可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。 应对措施:公司将紧跟国家政策,加强政策研究,依据政策导向和市场情况,在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。 (二)市场风险:房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段,加之政策调控的不确定性,加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显,市场集中度进一步提高,强者恒强的局面将得以延续,房地产市场的竞争将更加激烈,从而加剧了市场风险。 应对措施:公司将结合自身实际情况,坚持“在中心城市的中心区域,发展中小地块”的“三中原则”,控制可能出现的投资风险。 (三)资金风险:公司在房地产开发、自持物业的经营中,因经营周期较长,资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中,项目资金回款时间延长,公司资金压力持续增加,存在流动性不足的风险。 应对措施:一方面加强存量去化,确保资金回款,保证公司流动性稳定,另一方面加强预算管理,合理安排资金的适用,增强资金使用的计划性,提高资金使用效率,同时不断改善资本结构及偿债能力,保障公司资金链的安全。 (四)经营风险:房地产业对于项目开发的控制、销售等方面均有较高的要求,目前房地产行业开发成本不断上升,市场竞争日益加剧,压缩了盈利空间。同时,公司规模较小,资金实力有限,在市场竞争中处于劣势,限制了公司的发展速度。应对措施:公司将立足自身现状,及时调整经营方向,确保符合公司实际,提升运营管理能力。三、核心竞争力分析 (一)2016年,公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊(集团)股份有限公司部分股份之股份转让协议》,上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后,将借助上市公司的平台,通过各种有效途径,创新发展,打造大连友谊的持续经营能力。 (二)公司调整了地产业的发展方向,初步确立了“在中心城市的中心区域,发展中小地块”的“三中”原则,并重塑管理能力,以储备相应竞争力。 (三)公司现有零售门店,位于区域市场的核心商圈,多年来稳健运营,在区域市场中树立了良好的品牌形象,形成了相对有利的区域竞争优势。

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